房地产销售员应具备自知、自信、自尊、自爱、乐观开朗、坚韧奋进的心理素质，乐观豁达、愈挫愈坚的性格和良好的心理素质，是优秀的销售人员必备的基础素质。
房地产销售技巧和话术
房地产面积的测算 1、 计算全部建筑面积有哪些？ 1） 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。 2） 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。 3） 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。 4） 楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。 5） 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。 6） 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 7） 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。 8） 与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 9） 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。 10） 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。 11） 有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 12） 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。 13） 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 14） 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。 15） 有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 2、计算一半的建筑面积有哪些？ 1） 有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。 2） 独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。 3） 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。 4） 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。 5） 建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。 3、不计算建筑面积的有那些? 1） 空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。 2） 检修、消防等室外爬梯。 3） 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。 4） 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。 5） 舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。 6） 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。 4、哪些公用面积应分摊？ 应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。 5、哪些公用面积不能分摊？ 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。
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c) 客户想通过挑毛病来退房，以逃避因违约而承担的赔偿责任。
a) 签约人身份认定，相关证明文件等操作程序和法律法规认识有误；
有一本《成功学》提到成功的三大要素：适合的工作；全身心的投入；不计较得失。
e) 对无理要求，按程序办事，若因此毁约，则各自承担违约责任。
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销售人员在销售旺季每天要接触大量的人员，客户离开后还要对当天的客户各种信息和有关资料进行归类整理、统计和分析，这些信息对企业非常珍贵。因此，必须有好的身体素质，才能精力充沛，充满信心地应对繁忙的工作。
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d) 每日追踪，记录在案，分析客户考虑的因素，并且及时汇报现场经理，相互探讨说服的办法；
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销售人员必须敬业爱岗、尽职尽责、勤奋进取，按质按量完成销售工作任务；
c) 缩小客户选择范围，肯定他的某项选择，以便及早下定金签约；
a) 每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门别类；
d) 若客户不同意换户，报告公司上级部门，经同意后，加倍退还定金；
销售人员必须遵守国家法规、法令、自觉维护公司利益不谋求公司制度规定之外的个人利益；
销售人员应熟悉房地产市场交易法规、程序，具有策划和组织小型促销活动的能力，具有一定的文案写作能力，具有丰富的房地产市场知识并能灵活运用的能力，能为消费者提供合意的方案，能针对不同类型的消费者从不同的角度作不同的介绍，对房地产市场信息能做出正确的分析和判断，如此才能为客户提供优质的服务。
尊重别人的杰出成绩和能力，相信“三人行，必有我师”，只有尊重别人才可能虚心向他人学习。
销售人员需要有较好的创造力和坚强的信念，对行业、企业和市场了解得越深就会越有创意。任何时候，销售人员都不能使对方受到强制的感觉。因为，与销售人员相对的客户，本来就有一种抗拒感。若顾客有了这种抗拒感，再加上受强制的感觉，销售人员就很难与顾客进行有效的沟通交流。因而有人说，杰出的推销员，给客户的是期待而不是强制。
f) 关照享有折扣的客户，因为具体情况不同，所享折扣请勿大肆宣传。
b) 确实了解公司的各项规定，不确定的情况，向现场经理请示；
